Еще полтора года назад казалось, что российскую ипотеку ооблачное будущее. Темпы развития жилищного кредитования преванные ранее прогнозы, конкуренция между банками росла, побужтоянно смягчать условия выдачи займов, понижать ставки, удли кредитования. Но около года назад ситуация кардинально измеолеса российской ипотеки завертелись вспять.

Америкаечный кризис и кризис ликвидности, взбудоражившие банковскуюочти во всем мире, сказались на нашем рынке гораздо меньше, опейском. «Ипотека в России составляет не столь значительнуюпо сравнению со странами Европы и США, поэтому влияние ипотеиса на российскую финансовую систему оказалось незначительнырит руководитель дирекции обслуживания физических лиц РайффаРоман Воробьев. Однако российский рынок ипотеки по-прежнему ец, который пуповиной привязан к западной банковской системему источнику для рефинансирования выданных займов. Когда этоазался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новызакладных, на внутреннем рынке появились признаки легкого удчитанные месяцы количество игроков и программ заметно сократилось.

По подсчетам специалистов «Миэль-брокериджа», кредитование свернули около 10% игроков, а его темпы сущестились. Некоторые СМИ даже подняли шум на тему «конца ипотеки в стороне тот факт, что рост рынка продолжается, пусть и меем раньше. «Уменьшение числа игроков не повлияло на спрос, идолжает быть востребованным банковским продуктом. Лидеры рынют бесперебойное кредитование и продолжают увеличивать присуегионах», — говорит вице-президент по развитию банка «Дельтанара Юнусова.

Действительно, радикальной фильтрации так и не произошло. «На сегодняшний день с рынка ушли банкизанимались ипотекой по принципу “чтобы было”. Все остальные Лучше всего преодолевают ситуацию те, у кого много денег, и/кого много региональных филиалов», — говорит директор компанредит» Кирилл Суслов. Правда, по его словам, это еще не оконстановки сил. Из той сотни банков, что сейчас занимаются ипоскве и области, перспективными он считает программы 20–30 кр«Следовательно, к концу года остальные либо улучшат условия рограммам, либо их сократят». Сложнее обстоит ситуация в рег ипотека попала под нож новых требований Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК). Первые изменения касались прекращенсирования закладных, выданных после 31 января, при одновремадении двух условий: размер выданного кредита — свыше 1,5 млсоотношение займа к залогу — более 80%. В мае агентство еще ло свои требования к выкупаемым кредитам. Новые стандарты, поно будет оценивать выданные займы, предусматривают отказ отения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Сеспособность клиенты могут доказать только справкой по формеДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Участие второго супруга созаемщика в сделке будет обязательным. Кроме того, АИЖК отефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозавцами, а также кредиты, выданные на приобретение комнат. То е сути, вернулись к тем параметрам, которые предъявлялись к з лет назад. «Главная цель внесенных изменений — оздоровлениео портфеля и предупреждение кризиса неплатежей за счет сниже.

Банки должны будут повысить качество оценки кредитти потенциальных заемщиков и недвижимости. Не думаю, что эти приведут к снижению доступности кредитов для основной массыособных заемщиков», — рассуждает заместитель председателя прсского ипотечного банка Алексей Успенский.

Такая пол имеет вполне объективные причины: количество просроченных кнекоторых регионах достигло пугающих размеров. «В Ставропольна 1 мая 2008 года соотношение остатков основного долга по пм кредитам к остаткам по всем кредитам составило 21,1%, а в й области — 24%. И хотя пока у нас только два региона с такопросрочкой, здесь есть над чем задуматься. На 1 мая более чеионах просрочка составляет свыше 3%. Статистика, мягко говорстная», — рассказывает директор департамента маркетинга розннеса Номос-банка Анна Панкратова. Новые требования АИЖК неизедут к сужению круга потенциальных заемщиков и кредиторов в однако ужесточение стандартов — несомненный плюс для клиенто будут избавлены от возможности получить непосильное кредитное бремя.

Избирательное подорожание

Пока кбанков, имеющих ипотечные программы, уменьшилось не настолькаемщик мог это заметить. Гораздо более ощутимыми изменениямидшение условий кредитования и ужесточение самого подхода к ох должников. С осени прошлого года по лето 2008−го боланков подняли ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%. «Кольшим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой сри-семи лет) подорожали незначительно. ВТБ 24, например, выдаредиты под 9,7% годовых в долларах (на 0,7% выше, чем год наиИ Мани банк и вовсе под 9% годовых (первоначальный взнос — . Аналогичная ситуация и в других банках. А в сегменте болеезаймов (выдаваемых на длительный срок и с минимальным первонзносом) ставки выросли очень сильно — в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте», — говорит аналитик КГ «Мультиброкер» Людмила Макарова. По мнению Кирилла Суслова, средние по рынку ставки в начале года начали повышаться, но в итоге выросли не более чем на 1% как по рублям, так и по валютным займам: «Однако не все так хорошо, потому что заметно сократились наиболее интересные предложения. Сейчас лето, обычно в этот период банки стараются расшевелить рынок специальными предложениями, однако не думаю, что они существенно скажутся на средней ставке. Скорее она продолжит свой небольшой рост».

Кроме того, у многих банков изменился подход к ценообразованию. «Стала более часто встречаться зависимость процентных ставок от суммы первоначального взноса и сроков моратория на досрочное погашение», — замечает генеральный директор компании «Миэль-брокеридж» Алексей Шленов. Использование моратория в качестве фактора, влияющего на ставку, фактически новая тенденция (см. «Ипотечные прятки»). Условия кредитования мало изменились в тех банках, которые изначально придерживались наиболее консервативного пути. «Независимо от ситуации на рынке условия кредитования и требования к заемщикам в нашем банке сохраняются неизменными, — утверждает Динара Юнусова из банка “Дельтакредит”. — Ставки по-прежнему начинаются от 8%, и мы не изменяли требований к размеру первоначально взноса». О том, что кризис не повлиял серьезно на их политику, говорят и в Райффайзенбанке. «Для тех банков, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения, проблема кризиса ликвидности и длинных денег стоит менее остро», — объясняет Роман Воробьев. Некоторые кредиторы в пику общей тенденции даже проводят небольшие снижения ставок или организуют дисконтные акции, позволяющие клиентам сэкономить на комиссиях.

Весомый взнос

Одним из наиболее прогнозируемых последствий кризиса для нашего рынка было очищение его от рискованных продуктов: кредитов без первоначального взноса, займов без подтверждения дохода и других продуктов. Причины понятны: во-первых, такие кредиты в новых условиях банкам сложнее рефинансировать. А во-вторых, отечественные кредитные организации, получившие наглядный урок от американских коллег, постарались свернуть рисковые программы раньше, чем начнутся дефолты по ним. Учитывая, что по новым критериям АИЖК кредиты с первоначальным взносом меньше 15% попали в категорию высокорискованных и не подлежащих рефинансированию, многие игроки повысили планку первоначального взноса именно до этой отметки. «В то же время некоторые банки (например, ДжиИ Мани банк и Абсолют банк), напротив, снизили размер первоначального взноса, но при этом ввели зависимость ставки от данного показателя: чем меньше взнос, тем выше ставка», — говорит Алексей Шленов.

По утверждению брокеров, некоторые кредитные организации продолжают выдавать займы без первоначального взноса, не афишируя этого. ВТБ 24 сохранил такую программу официально: на сайте написано, что кредиты без первоначального взноса выдаются «в ряде регионов» (в список которых входит и Москва) на общих условиях. Если брать кредит без первоначального взноса на 20 лет в долларах, то при ежемесячном доходе $4 тыс. можно получить сумму $205 тыс., а процентная ставка составит 12,95% в год. Разумеется, заемщиков, претендующих на такой заем, банки оценивают с пристрастностью будущей тещи. «Банк рассматривает надежность заемщика не только и не столько по наличию справки 2−НДФЛ, но и по другим признакам. Один из важнейших — кредитная история. Так, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то велика вероятность, что он сможет получить кредит, и не имея средств на первоначальный взнос», — считает Людмила Макарова.

Черная доля

Минувшей зимой ипотечные брокеры жаловались, что банки стали гораздо более пристрастно оценивать заемщиков. Количество отказов на поданные заявки резко увеличилось. «В прошлом году процент получивших отказ был на уровне 5%, а в январе-феврале он вырос до 50%», — говорит Кирилл Суслов. «Доля отказов увеличилась примерно в полтора раза (до 35%)», — подтверждает Алексей Успенский. Рост отказов был обусловлен тем, что банки на ходу принялись менять условия одобрения. И, что самое досадное, новые критерии оставались несколько месяцев туманными как для заемщиков, так и для брокеров. Эта ситуация к лету начала нормализоваться: количество отказов сегодня снижается. Похоже, первый приступ паники у банков прошел, и критерии отбора стали наконец обретать четкие формы. Так, клиенты без какого-либо документального подтверждения дохода почти лишились шансов на кредит. В то же время положение клиентов с «серой», но стабильной зарплатой (когда есть справка 2−НДФЛ на небольшую сумму и справки по форме банка на оставшуюся зарплату) принципиально не изменилось.

Выработка новых критериев носила не только характер ужесточения. Так, параллельно некоторые банки вводили правила, облегчающие участь «серых» заемщиков. «Теперь у наших клиентов появилась возможность подтверждать свой доход по справке без печати работодателя, то есть клиент может указывать так называемый заявленный доход, подписанный самим заемщиком», — говорит Роман Воробьев.

Дальше — лучше?

Вопросы о ближайших переменах на рынке российской ипотеки сегодня достойны гадания на кофейной гуще. Эксперты предпочитают отделываться осторожными формулировками: «Рост объемов продолжится, но отнюдь не прежними темпами».

«Считаю, что ставки в следующем году будут снижаться. Даже сегодня часть банков повышают ставки не потому, что в этом есть необходимость, а потому, что есть такая возможность», — комментирует ситуацию Кирилл Суслов. Многие банкиры готовы поспорить с ним. Так, в Русском ипотечном банке считают, что сложности с финансированием еще не миновали, и потому можно ожидать дальнейшего удорожания кредитов для населения. «Поскольку о спаде напряженности на международных рынках капитала говорить рано, то в ближайшем будущем произойдет дальнейшее повышение процентных ставок. Однако оздоровление ситуации в мировой экономике и улучшение российского инвестиционного климата приведет к удешевлению ипотеки для граждан — в перспективе трех-пяти лет можно говорить о снижении процентной ставки до уровня начала 2007 года», — говорит Алексей Успенский. В Городском ипотечном банке также придерживаются мнения, что точные прогнозы невозможны до тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизируется.

В любом случае потенциал российского рынка ипотеки все еще колоссален. Об этом свидетельствует и существующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой на первый взгляд негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным способом улучшения жилищных условий. Поэтому, несмотря на сложности, есть все предпосылки для того, чтобы рост ипотечного рынка продолжался. Кризис ликвидности хотя и внес сумятицу, но зато обеспечил условия для более крепкого и устойчивого, пусть и не столь масштабного, как раньше, роста. Происходящее сегодня можно назвать неизбежным этапом взросления для всех его участников.

Анна Шехова